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上海白玉兰广场 金光中心,地处北外滩沿江核心的优越地段,西南面与百年外滩相连,南面隔江与陆家嘴相望,于传奇肇始之地,再造不可复制的城市标签。北外滩,与陆家嘴、外滩三个核心CBD,形成一个市中心"黄金三角"地带。作为未来上海金融经济实力主场,起着独一无二的龙头作用,重点打造航运、金融企业总部基地。目前,已有3000多家国内外知名航运、金融及经贸等企业强势入驻,北外滩的商务能级不可估量,举世瞩目。n金光中心坐享轨道交通12号线国际客运中心站上盖。作为320米高度之“浦西第一高楼”,刷新上海浦西滨江带之天际线,与陆家嘴隔江相望。项目占地面积约57,000平方米,总建筑面积约42万平方米,包括约15万平方米超甲级写字楼、11万平方米购物中心,多功能娱乐中心及上海首家奢华W酒店,374间客房,约7万平方米。 具体详情可以400咨询橙办网工作人员。 MORE >

新闻资讯 NEWS

上海写字楼市场重回巅峰,第一大“租户”已不是金融业 2022-01-20   寸土寸金的上海,写字楼租金水平一直引领全国。根据世邦魏理仕的最新数据,2021年上海优质写字楼平均租金报价达到277元/月/平方米,这意味着若要在上海拥有一千平方米办公面积,月租金成本超过27万元。  由于自2016年起上海写字楼市场大量供应入市,过去5年来,上海写字楼供大于求,市场一直处于租金水平下行状态。这一状况在2021年彻底扭转,尽管仍受疫情困扰,去年上海写字楼市场却强劲复苏,不仅净吸纳量创下历史新高,租金也录得5年来首次提升。  这是上海经济、产业结构成功转型的结果。统计资料显示,未来在上海甲级摩天大楼里进进出出最多的人,将不再是金融业的金领,他们可能来自于那些新兴赛道。此外,沿着黄浦江两岸,上海多个新CBD正在崛起,它们让这座城市未来的发展有了无尽的想象空间。  租户愿为优质写字楼付出20%溢价  2021年,上海优质写字楼市场有17个新项目入市,新增107万平方米,是去年交付体量的1.6倍。虽然大批新项目入市,但全年净吸纳量超过了新增供应量,这一点过去较为罕见。  据世邦魏理仕研究统计,2021年全年上海优质写字楼净吸纳量创下历史新高,达129.8万平方米。2020年同期这一数据仅为50万平方米,2021年增幅达到了160%。而根据戴德梁行统计,今年上海全市办公楼租赁活跃,净吸纳量达到了去年的3倍。  上海优质写字楼租金实现了5年来的首次回升,平均租金报价达到277元/月/平方米,空置率大幅下降。戴德梁行录得2021年空置率降至16%,世邦魏理仕录得空置率为16.6%,可以对比的是2020上海写字楼空置率一度超过20%。  此前上海写字楼市场的问题,主要在于供需结构。5年前,上海写字楼曾长期处于租金上行阶段,2016年升至顶部,但由于接下来每年都有大量供应入市,从2017年开始租金缓步下行,空置率上扬。  从最新数据来看,这一供需矛盾问题在2021年得到了显著改善,上海写字楼全年租金报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%,租金水平引领全国。  针对写字楼租金上升,世邦魏理仕华东区顾问及交易服、办公楼部负责人张越对橙办网表示,疫情以后,LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显。一般通过LEED认证的都是核心区域的超甲级写字楼,随着ESG被广泛关注,健康安全成为租户长期诉求,总体来看,这部分租户愿意为此付出超20%的租金溢价。  一般来说,上海写字楼市场被细分为核心商务区、新兴商务区和商务园区写字楼,前两者计入统计的多为优质甲级写字楼,后者则以产业园区等为载体,并不位于寸土寸金的核心区,因而租金较低廉、空置率相对更高。  不过,2021年上海的商务园区写字楼市场也迎来复苏,全年新增14个项目入市,新增供应面积86万平方米,而净吸纳量则突破百万平方米大关,租金涨幅创2019年来新高,全年录得空置率14.5%,同比下行3.4个百分点,租金报价为137元/月/平方米。这些商务园区多位于张江、金桥及市北等板块,不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新,刺激市场持续释放旺盛需求。  新赛道需求强劲增长超越金融业  在新增供应量不减的情况下,上海写字楼市场凭何强劲复苏?  答案是产业。写字楼租赁和大宗交易背后,是一家家企业的支撑。产业结构的调整与转型、企业的布局和扩张,深刻影响着写字楼市场的吸纳量。  上海是我国金融中心,过去众所周知的是,上海核心商圈的摩天大楼里,金融业租户占据主导地位。2020年,上海写字楼新增吸纳量里,金融业租户占据19%,排名第一,数字新媒体产业(TMT)占据16%,消费品制造业占14%,医药占10%,从这些行业承租写字楼的数据中,就能基本了解上海的产业结构。  多年前,坊间曾有人提出,上海在传统经济领域表现优异,在新兴的数字经济、信息经济等领域发展却较为滞后。但近年来,上海切实鼓励和培育新赛道新风口的发展,数字新经济、消费新品牌、低碳新能源、造车新势力等齐头并进,上海的产业结构发生了显著变化。  这一点,在2021年的写字楼市场数据中表现明显。  在全年新增写字楼租赁需求中,以电商、社交媒体、人工智能、大数据及金融科技等主导的TMT行业需求,达到了26%,排到了首位,金融业退居第二。  但即便是退到第二名,以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业,仍然扩租明显,需求占比达到了19%,且70%选择集聚于浦东,一个重要原因是2021年中共中央、国务院发布了《关于支持浦东新区高水平改革开放 打造社会主义现代化建设引领区的意见》。  写字楼租赁需求排名第三为消费品制造业,占比达到10%。近年来,上海新消费行业发展迅猛。100年前,上海就是远东第一大城市,无数中国民族品牌曾从上海滩出发,走向全国。如今在新的时代,上海成为了互联网新消费的策源地和新高地。  根据天猫平台数据,2021年618期间,冲上天猫细分行业第一的新品牌数量高达459个,其中63个是上海品牌,位居全国第一。“带货一哥”李佳琦曾透露,在他的直播间卖爆的新品牌80%来自上海。因此,上海正在成为最适合新消费创业的城市。与此同时,越来越多的国际大牌们把全球新品首发地选择为上海,把亚太区总部搬到上海,甚至直接在上海周边建研发基地,只是为了能赶上快速变化的消费者需求。  除了前三强行业,根据世邦魏理仕数据,“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃,外资需求录得显著回升,律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。  世邦魏理仕张越认为,2021年上海写字楼需求强劲复苏,体现了上海对新兴产业战略布局的全国引领地位,以及作为对外开放窗口城市的外资吸附力。  新板块前滩录得最低空置率  上海写字楼市场的逆势扭转,还与上海整座城市的多元板块崛起以及“超级租户”数量攀升有关。  近年来,在陆家嘴、南京路、人民广场等传统核心区之外,上海重点发展了三大黄浦江沿线的新兴核心区——前滩、徐汇滨江、北外滩,多个CBD同时崛起,为上海写字楼市场的发展提供了广阔前景。  此前外界一直有疑问:上海的经济发展是否真的需要这么多CBD?以2021年最新数据来看,上海的新兴CBD发展是非常成功的。  全上海写字楼空置率最低的CBD,并不在核心商务区,而是新板块前滩。前滩近5年来写字楼体量爆发式上涨,2021年,前滩录得2.6%的全上海最低空置率,租金亦呈现赶超成熟板块之势。  前滩写字楼租户结构也有别于传统核心商务区,医药及生命科学行业是前滩第一大承租方,占比达到18.9%,第二大行业为消费品制造,占比18.3%,第三位才是金融业。  从世界城市发展史来看,无论是纽约、伦敦,沿滨水岸线建设发展都是共同趋势。上海的沿浦江发展仍有巨大潜力,跟世界顶级城市来比,从经济规模来看,上海只是纽约的三分之一,人均GDP为纽约的四分之一。按照世邦魏理仕的统计口径,上海的优质办公楼面积目前是1700多万平方米,纽约则已经达到7000万平方米以上,从中可以看到上海写字楼市场的长期持续的发展空间。  “上海的多核心发展目前在全中国都是领先的,继续这个发展趋势也是非常必要的。”一位业内人士对橙办网表示。  此外,纵观2021全年,“超级租户”仍然为上海写字楼市场发展提供了强大助力。  从2020年起,上海写字楼市场中的“超级租户”数量在大幅攀升。超级租户指的是承租面积在一万平方米以上的企业,有时候一家公司就能“吃”下一整个写字楼项目。  2021年,这种头部企业战略布局,带来整层以上中大面积租赁需求,仍在继续占比提升,头部金融、互联网+及高精尖属性制造等新赛道企业不断落户上海。  有超级租户,也有超级买家。2021年上海大宗交易市场重返千亿量级,其中写字楼相关物业交易占比达到了52%。市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。
2021年整年度写字楼市场多维度解读 2022-01-20 知名的房地产服务和咨询顾问公司橙办网针对杭州2021年整年度的写字楼市场进行多维度的解读,并对下半年的发展趋势进行了展望和预测。 去年杭州的写字楼市场也跟商业市场一样,逐步呈现回暖态势。 从租赁表现来看,2021年杭州全市甲级写字楼平均租金4.09元/平方米/天,较前年有所上涨,空置率13.9%,逐年下降;整体写字楼净吸纳量为5.1万平方米,同比上升0.9%,新增供应19.5万平方米。 杭州写字楼市场吸纳量相较于疫情前已逐渐恢复,全年租赁市场仍呈现积极的态势。 其中,TMT行业扩张迅猛,相比2020年有明显提升,网红直播、电商以及短视频相关企业在租赁市场中更加活跃。 受此影响,2021年各个商圈租金水平中,尤以未来科技城涨幅最大,同比上涨6.5%,其他商圈同比涨幅均小于1%。 销售方面,杭州写字楼2021年成交均价达24537元,相较于2020年有明显上升。 其中新兴板块活力持续,钱江世纪城、滨江、未来科技城引领杭州销售市场。杭州写字楼销售市场量价齐升,整体恢复至疫情前水平。 土地市场方面,2021年杭州出让土地中优质地块比例大增,主要集中在萧山、余杭。 在第三次土地集中交易出让的土地合同中,商业商务最小分割单元增至800平方米,大平层类住宅产品的市场或将受到较大的影响。未来,写字楼总价门槛进一步提高,市场会面临一定考验。
戴德梁行:2021南京甲级写字楼市场稳中承压,首店经济持续发力 2022-01-20 河西写字楼租金首超鼓楼、租金水平止跌回升、零售商业首店经济持续发力,这是1月12日由国际知名地产机构戴德梁行发布的2021年南京写字楼及零售商业市场报告中透露的信息,该报告还对2022年的市场发展趋势进行了展望和预测。南京写字楼市场稳中承压,河西租金首超鼓楼这份报告中指出,2021年南京写字楼市场稳中承压,虽然上半年的市场整体回暖,不过三季度的疫情导致市场受到较大冲击,四季度重新显现复苏迹象。戴德梁行数据显示,南京市甲级写字楼总体空置率为26.5%,和2020年同期相比下降2.5%。分板块来看,新街口区域三季度受到疫情以及大面积租约集中到期换租等多重因素影响,板块空置率上升到26%,而河西、鼓楼、江宁三大板块则降低到26%,16%,10%,核心板块空置率持续承压。截止2021年四季度,南京甲级写字楼的平均租金为2.88元/平方米/日,同比上升0.4%,整体租金止跌回升。受短期空置率上升的影响,新街口板块租金为4.44元/平方米/日,和去年同期相比下降4.7%,而河西、江宁板块租金则上升到3.83元/平方米/日和2.66元/平方米/日,板块之间价差缩减。值得注意的是,由于优质新项目入市拉动,河西板块平均租金首次反超鼓楼板块。戴德梁行华东区项目及企业服务部助理董事朱丹华表示,未来南京写字楼市场供给超500万平方米,核心区和新兴商务区均有大体量商办项目供应,“河西和江北新区将成为未来的主战场”。她同时指出,南京核心板块楼龄较长的楼宇由于自身问题以及新兴板块的冲击,竞争优势将逐渐减弱,科技智慧设施、健康绿色环保、优质物业团队、灵活人性化的运营管理策略都将成为新的竞争优势。首店经济持续发力,河西、江北未来优质零售商业供应集中记者注意到,2021年南京新开10家优质零售商业项目,同比上涨40.8%,新增商业体量约94.2万平方米,新街口、河西、百家湖三大商圈继续领跑全市。戴德梁行数据显示,对比长三角主要城市,南京城市级商圈优质零售商业平均首层租金为40-60元/平方米/天,仅次于上海;单体项目年销售额最高达150亿元,为长三角第一。然而,南京次核心商业租金水平偏低,与城市级商圈租金差距较大。和上海、苏州、杭州等城市横向对比城市商业魅力指数、星巴克指数、优衣库指数以及亚朵指数等相关数据,南京市的开放度和时尚度有待挖掘,商业活力和消费资源仍有进一步提升的空间。该报告还预计2022年南京将有7个地标商业项目开业,为南京零售市场带来约81万平方米的供应量。预计至2024年,将有22个地标商业项目开业,共提供近276万平方米的零售空间。从未来的优质项目增量分布来看,主城商圈未来新增供应有限,已进入存量更新阶段,江北和河西板块是未来城市商业主要发力点。按南京商业网点布局分析,戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡表示,TOD商业将是城市商业未来布局的主导方向。南京TOD商业数量从2014年开始快速增长,主要布局在主城及江宁百家湖区域,未来继续在河西、南部新城、仙林、江北板块散点式涌现。戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨表示,2021年南京写字楼市场分化明显,加速形成各有特色、差异化竞争的新型消费发展格局。
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