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仲量联行发布2022中国办公楼租赁指南 2022-09-27 　　如果您正在考虑租赁办公室是否会遇到如下问题？　　中国办公楼市场一般标准是什么？办公楼分为哪些类型？办公楼有哪些等级？办公区域面积怎么定义？租赁办公楼需要考虑哪些因素？租赁办公楼会产生哪些费用？租赁办公楼有哪些常规步骤？　　仲量联行全新发布的2022《中国办公楼租赁指南》可以回答以上疑问。该指南覆盖了包括“北上广深港”等在内的中国主要办公楼租赁市场，并就企业租户在日常办公楼租赁过程中所面临的问题进行了归纳总结。　　仲量联行华东区董事总经理、中国区商业地产部总监张静表示：“去年，仲量联行首发《中国办公楼租赁指南》，得到了企业租户的高度认可。今年，应市场各方需求，我们更新升级了相关内容，并提供中英双语版本；依托仲量联行扎实的市场研究以及一手丰富的数据库，该指南将为企业用户提供详实的信息资源和前沿市场分析，高效完成办公场所选址工作。”　　中国办公楼市场概览　　2021年，中国21个重点城市（包含香港）的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米，未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较大。　各主要城市核心数据速览　　该指南涵盖了各主要城市办公楼市场的核心信息。以上海为例，指南解析了上海甲级办公楼的历史供应及需求、历史租金及空置率、办公楼具体分布区域、各行业办公需求分布等重要信息。上海的办公楼市场可分为中央商务区和快速崛起、集合优质甲级办公楼的非中央商务区。在城市地铁高速扩张的驱动下，中央商务区和非中央商务区可细分为四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。　租赁办公楼需要注意哪些因素？　　该指南提供了全方位的办公租赁指引，以需要考量因素为例，以下几点尤其值得关注：　　办公室选址：理想的办公室选址及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升员工对公司的信心，提高工作效率。　　租赁面积：员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技的发展，更具弹性、更灵活的工作方式将逐渐成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间策略，因此对于租赁面积考量也需与时俱进。　　进度管理：根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要2-6个月的时间才能完成新办公室的设立。为确保项目的顺利完成，预留时间、适时干预确保项目进度至关重要。　　预算控制：成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对比各办公楼的租赁意向书。

北京办公楼市场短期承压住宅成交势头强劲 2022-09-26 　　纵观上半年，一季度办公楼租金增长在连续十二个季度下跌后由负转正，市场情绪高涨；但二季度受疫情反复带来的影响，全市办公楼市场一度停滞，租金较上季度下跌0.2%至328元。不过，据仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示，二季度市场虽短期承压，但基本面未受本质冲击。　　数据显示，第二季度甲级办公楼净吸纳量约4.7万平方米，相比今年一季度下降三分之二。“由于办公楼入场装修和到岗率受严格限制，市场上正处谈判阶段的大部分交易进程暂缓。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，整体市场的租金也在二季度环比下降0.2%，同比微涨0.5%。“鉴于多维客观因素的负面影响，我们对今年全年办公楼租金走势保持观望。”张斯亮认为，由于目前业主正积极调整租赁策略以维持项目租金稳定，因此短期内市场租金不会有大幅下滑。　　从二季度投资市场来看，优质核心资产仍受瞩目。“今年上半年大宗成交总额约101亿元，不到去年同期的一半，虽然市场环境仍存在不确定性，但投资者仍对市场长期前景抱有信心。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示，短期波动后随着主要城市疫情形势放缓、交通限制逐步取消，下半年市场情绪和活动将逐步回暖。　　物流地产方面，仲量联行指出，线上零售、生物医药、物流等行业扩张需求持续增长。在保障疫情期间生活物资配送的环境下，生鲜超市与物流行业需求保持稳健，同时线上零售与生物医药也在持续增长。因此冷库需求随之走高，市场冷库改建规模逐步扩大。另外，受限于市场供应不足，现有需求通过扩租的方式开始整合仓库单元，部分项目由大租户主导，租赁活动更为稳定。同时，在北京市新供应持续稀缺的共同影响下，第二季度空置率下降至4.1%。　　“位置优越且由成熟开发商持有的项目，因大面积冷库改造而增加了干仓稀缺性，使租金价格进一步攀升。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，不仅如此，由于大兴、顺义等靠近城区内的主要子市场内租户升级，逐步替换为更具承租力的稳定公司，因此成交价格亦有所提升。“今年市场供应预计新增29.09万平方米，开始预租阶段的项目均表现良好，未来新项目将出现更多定制仓储，同时提高净吸纳量。”米阳预测，到今年底，全市空置率将不会超过6%。　　此外，高端住宅成交量创历史新高，新房价格稳中有升。　　“二季度北京高端住宅市场共成交2477套，环比上涨192.1%，单季度成交量达到十年来最高水平。”米阳指出，由于信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量，使得市场需求得到释放，推动了成交量上升。“同时，开发商为冲刺半年业绩密集加推，推动北京高端住宅供应保持较高水平，据统计，二季度北京豪华公寓录得2218套新增供应。”　　住宅市场的供需两旺推动着价格的企稳回升。“第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。”米阳表示，政策调控频次的加快有效刺激了观望者入市购房，短期内市场成交势头仍将保持强劲，或将推动新房价格平稳进入上升通道。

北京金融街近期空置高企但仍将保持市场主导地位 2022-09-26 　　作为“一行两会”等国家金融管理部门、全国性金融行业协会、国家金融基础设施和重要金融机构总部所在地，金融街一直以来是北京办公楼市场平均租金的天花板，是全市最稳定的子市场。然而，近期陆续有主力租户从金融街迁出，造成区域内空置面积骤增，为相关项目业主带来较大压力。　　租户外迁现象频发，源自内部整合或降本增效需求　　自2020年起，金融街子市场内有近30家金融企业选择缩减原有办公面积或者退租向外搬迁，区域内甲乙级项目大部分受到不同程度影响，涉及总面积超过11万平方米，空置率呈明显上升。　　一方面，部分租户外迁是源自其作为大型内资金融企业的整合需求。疫情之下，投资者更看重资产的稳定性，对全国性知名券商的信任度增强，导致市场业务份额聚集到头部券商，部分知名券商业务扩张引发办公面积整合及扩租需求。而这一类大型内资金融企业外迁的目的地主要为丽泽和奥林匹克区域，因为这些区域楼宇品质优、周边环境好、附近国企众多，对于此类金融租户吸引力较大，尤其是拥有国央企背景的企业。　　另外一些租户外迁则源自于其降本增效计划，主要体现在内资证券、基金公司营业部的缩租与退租。由于大批量原先需要线下操作的券商业务转型线上，对于线下营业部的场景需求大幅减弱，休息大厅等功能区不再成为必须。此类办公空间降级过程中，企业正大刀阔斧缩减面积，甚至整体迁出。但同时，仍有部分租户为了业务宣传等需求，在金融街保留有一定面积，以保证其在金融街代表处的正常运营。　　此类中小型企业在外迁选址时，更加青睐金融街市场辐射范围内的邻近区域，例如阜成门区域。附近的非甲级市场在地理位置上仍接近“一行两会”，但租金水平仅为金融街平均租金的三分之一，对于租赁预算有限的中小型企业而言性价比较高。　　相比其他办公楼子市场，金融街呈现差异化市场规律　　在此轮金融街租户外迁中，金融街与北京其他办公楼子市场呈现出截然不同的市场规律。当整体市场受到冲击时，全市其他办公楼子市场往往选择灵活调整租金，从而吸引有限的租户需求，而金融街作为全市租金最贵的子市场却能坚守住高昂的平均租金，在市场中屹立不倒。然而，当其他子市场通过适当降低租金引入需求进入快速回填阶段时，金融街却开始承压，外迁租户的遗留面积将空置率不断拉高。　　对于金融街差异化的市场规律，首先是因为金融街租户往往拥有更高的租金承付能力，具有更强的风险抵御能力。因此，在2019年经济不确定因素较强、市场需求呈现疲软态势时，金融街租户相对比较稳定，并未像其他子市场租户在疫情前期即提出缩租或退租请求。但随着大环境持续施压，金融街租户对租金的敏感度增加，压力存续到近期逐渐显露，开始计划降本增效外迁至金融街以外区域。　　其次，金融街两倍于全市平均的租金水平限制了其目标租户——仅为高承付力金融企业，特定的需求种类导致金融街区域发生的租赁成交总量受到限制。　　再次，在净吸纳量超百万、需求爆发的2021年期间，TMT行业的扩租与搬迁占全市场成交总量超过四成，而金融行业并非最主要需求来源，因此金融街内空置面积并未得到大量去化。　　金融街将保持市场地位，但业主亟需积极应对短期压力　　一直以来，金融街凭借强劲的政策扶持力度，稳固了其在北京办公楼市场不可动摇的地位。而近期租户外迁导致的大面积空置使得业主不得不调整策略，以往依靠政策红利吸引优质租户、提升租金的路子，现在或以不再适用。相反，业主应当转被动为主动，积极向内挖潜、对外接洽，开启更为市场化的沟通和谈判，提升租赁策略的专业性和服务管理水平，以更好地应对动荡中的环境。例如，一些金融街业主以往由于议价能力较强，一般不提供免租期或仅提供非常有限的免租期限，现阶段则会通过适当延长免租期来降低租户的实际成本。　　此外，租户外迁并非预示金融街未来的下行走势。从中长期看，金融街项目空置面积将陆续回填、市场将逐步恢复平稳。但是作为北京办公楼平均租金的天花板，金融街租金预计很难再实现进一步的增长。不过，在持续有利的政策支持下，金融街租金水平仍会保持在高位区间。　　仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“有利的政策支持使金融街得以在未来保持其市场地位，与此同时业主新的市场化租赁策略也会持续激发市场活力，带来新的市场机会，为金融街区域日后长久发展奠定下更为夯实的基础，推动金融街的持续稳步发展。”

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