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北京办公楼市场短期承压 住宅成交势头强劲


2022-10-28 阅读:85

  纵观上半年,一季度办公楼租金增长在连续十二个季度下跌后由负转正,市场情绪高涨;但二季度受疫情反复带来的影响,全市办公楼市场一度停滞,租金较上季度下跌0.2%至328元。不过,据仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示,二季度市场虽短期承压,但基本面未受本质冲击。


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  数据显示,第二季度甲级办公楼净吸纳量约4.7万平方米,相比今年一季度下降三分之二。“由于办公楼入场装修和到岗率受严格限制,市场上正处谈判阶段的大部分交易进程暂缓。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示,整体市场的租金也在二季度环比下降0.2%,同比微涨0.5%。“鉴于多维客观因素的负面影响,我们对今年全年办公楼租金走势保持观望。”张斯亮认为,由于目前业主正积极调整租赁策略以维持项目租金稳定,因此短期内市场租金不会有大幅下滑。

  从二季度投资市场来看,优质核心资产仍受瞩目。“今年上半年大宗成交总额约101亿元,不到去年同期的一半,虽然市场环境仍存在不确定性,但投资者仍对市场长期前景抱有信心。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示,短期波动后随着主要城市疫情形势放缓、交通限制逐步取消,下半年市场情绪和活动将逐步回暖。

  物流地产方面,仲量联行指出,线上零售、生物医药、物流等行业扩张需求持续增长。在保障疫情期间生活物资配送的环境下,生鲜超市与物流行业需求保持稳健,同时线上零售与生物医药也在持续增长。因此冷库需求随之走高,市场冷库改建规模逐步扩大。另外,受限于市场供应不足,现有需求通过扩租的方式开始整合仓库单元,部分项目由大租户主导,租赁活动更为稳定。同时,在北京市新供应持续稀缺的共同影响下,第二季度空置率下降至4.1%。

  “位置优越且由成熟开发商持有的项目,因大面积冷库改造而增加了干仓稀缺性,使租金价格进一步攀升。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示,不仅如此,由于大兴、顺义等靠近城区内的主要子市场内租户升级,逐步替换为更具承租力的稳定公司,因此成交价格亦有所提升。“今年市场供应预计新增29.09万平方米,开始预租阶段的项目均表现良好,未来新项目将出现更多定制仓储,同时提高净吸纳量。”米阳预测,到今年底,全市空置率将不会超过6%。

  此外,高端住宅成交量创历史新高,新房价格稳中有升。

  “二季度北京高端住宅市场共成交2477套,环比上涨192.1%,单季度成交量达到十年来最高水平。”米阳指出,由于信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量,使得市场需求得到释放,推动了成交量上升。“同时,开发商为冲刺半年业绩密集加推,推动北京高端住宅供应保持较高水平,据统计,二季度北京豪华公寓录得2218套新增供应。”

  住宅市场的供需两旺推动着价格的企稳回升。“第二批次集中供地成交多宗优质地块,市场需求升温促使高端项目加快入市步伐,预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。”米阳表示,政策调控频次的加快有效刺激了观望者入市购房,短期内市场成交势头仍将保持强劲,或将推动新房价格平稳进入上升通道。

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